{h1}
artikler

Variationer i byggekontrakter

Anonim

Introduktion

En variation (i nogle tilfælde omtalt som en variationsinstruktion, variationsordre (VO) eller ændringsordre) er en ændring af omfanget af værker i en byggekontrakt i form af en tilføjelse, substitution eller udeladelse fra det oprindelige anvendelsesområde.

Næsten alle byggeprojekter varierer fra det oprindelige design, omfang og definition. Uanset om små eller store byggeprojekter uundgåeligt afviger fra det oprindelige buddesign, specifikationer og tegninger udarbejdet af designteamet.

Dette kan skyldes teknologisk fremskridt, lovbestemte ændringer eller håndhævelse, ændringer i forholdene, geologiske afvigelser, manglende tilgængelighed af specificerede materialer eller blot på grund af den fortsatte udvikling af designet efter kontraktens tildeling. I store anlægsprojekter kan variationer være meget betydningsfulde, mens de på mindre byggekontrakter kan være forholdsvis små.

Variationer kan omfatte:

  • Ændringer i designet.
  • Ændringer i mængder.
  • Ændringer i kvalitet.
  • Ændringer i arbejdsvilkårene.
  • Ændringer i arbejdets rækkefølge.

Afvigelser kan også anses for at forekomme, hvis kontraktdokumenterne ikke beskriver de egentlige værker korrekt.

Variationer kan ikke (uden samarbejdspartnerens samtykke):

  • Ændre den grundlæggende karakter af værkerne.
  • Forlad arbejde, så det kan udføres af en anden entreprenør.
  • Undervises efter praktisk gennemførelse.
  • Kræver entreprenøren at udføre arbejde, der var genstand for et primært kostpris.

I juridisk henseende er en variation en aftale støttet af overvejelse om at ændre nogle vilkår i kontrakten. Ingen beføjelse til at bestille variation er underforstået, og så skal der være udtrykkelige udtryk i kontrakter, der giver effekt instruks variationer. I mangel af sådanne udtrykkelige betingelser kan kontrahenten afvise instrukser om variationer uden juridiske konsekvenser.

Standardkontrakter indeholder generelt udtrykkelige bestemmelser for kontraktadministratoren (generelt arkitekt eller ingeniør) for at instruere variationer (for eksempel FIDIC § 51.1). Sådanne bestemmelser muliggør en fortsat, jævn administration af arbejderne uden behov for en anden kontrakt.

Variationsinstruktioner skal være tydelige med hensyn til, hvad der er og ikke er inkluderet, og kan foreslå metoden for værdiansættelse.

Værdiansættelse af variationer

Variationer kan give anledning til tillæg eller fradrag fra kontraktsummen. Værdieringen af ​​variationer kan ikke kun omfatte det arbejde, som variationsinstruktionen beskriver, men andre udgifter, der kan skyldes variationen, såsom virkningen på andre aspekter af værkerne. Variationer kan også (men ikke nødvendigvis) kræve justering af afslutningsdatoen.

Variationer kan værdiansættes af:

  • Aftale mellem entreprenør og kunde.
  • Omkostningskonsulenten.
  • Et variationsnotat udarbejdet af entreprenøren og accepteret af kunden.
  • Ved en anden metode aftalt af entreprenøren og klienten.

Variationer af variationer er ofte baseret på de priser og priser, som entreprenøren stiller til rådighed i deres bud, forudsat at arbejdet er af lignende art og udføres under lignende forhold. Dette er sandt, selv om det viser sig, at de af entreprenøren fastsatte satser var højere eller lavere end ellers tilgængelige kommercielle satser.

Entreprenørens satser bliver ikke rimelige eller urimelige ved udførelsen af ​​variationer, som det fremgår af afgørelsen i sagen Henry Boot Construction Ltd mod Alstom [1999].

Hvis lignende typer af værker til dem, der er instrueret af en variation, ikke findes på tegningerne, specifikationen eller regningen af ​​mængder, er det nødvendigt med en retfærdig vurdering af entreprenørens direkte omkostninger, generalomkostninger og overskud.

NEC-kontrakter vurderer dog ikke variationer baseret på satser i buddet. Vejledning i vurdering af kompensationshændelser hedder:

'Vurdering af kompensationshændelser, som de påvirker Priserne er baseret på deres virkning på fastlagt pris plus gebyr. Dette adskiller sig fra nogle standardkontrakter, hvor variationer vurderes ved hjælp af priser og priser i kontrakten som grundlag. Årsagen til denne politik er, at ingen kompensationshændelse, som et citat er påkrævet skyldes, at kontrahenten skyldes eller vedrører et spørgsmål, der er under hans risiko i henhold til kontrakten. Det er derfor hensigtsmæssigt at tilbagebetale kontrahenten sine forventede ekstraomkostninger (eller faktiske omkostninger, hvis arbejdet allerede er gjort) som følge af kompensationshændelsen.

Med andre ord kan entreprenøren ignorere deres budpris og påberåbe sig omkostninger plus variationer. Der kan dog være uenigheder om elementer som fabriksomkostninger og ledelse, som er meget svære at vurdere. I betragtning af kompleksiteten og længden af ​​forsyningskæden i større byggearbejder tager derimod tid til prognosepriser fra alle involverede parter tid, ofte efter den dato, hvor kontraktadministratoren skal træffe beslutning om, hvorvidt han eller hun skal instruere variation.

De må så beslutte, om der skal foretages en variation baseret på estimater fra kostpriskonsulenten, som efterfølgende bliver erstattet af de faktiske omkostninger. Det er blevet hævdet, at denne praktiske funktion besejrer nogle af begrundelserne for NEC-kontrakterne i relation til omkostningsstyring og beslutningstagning.

Konfliktkilde

Konflikt kan opstå, når der ikke er nævnt arbejde i mængderegninger, tegninger eller specifikationer. I almindelig ret betyder denne stilhed ikke, at entreprenøren har en automatisk ret til at kræve ekstra betaling. Klienten er ikke forpligtet til at betale for ting, som en rimelig entreprenør skal have forstået, der skulle gøres, men som tilfældigvis udelades fra regningsenhederne.

Hvor der er genstande, der ikke er udtrykkeligt nævnt, for at færdiggøre værkerne, skal entreprenøren have inkluderet dem i deres pris. Regning af mængder og specifikationer behøver ikke nødvendigvis at indeholde 'hvert søm skal slås ind '. For eksempel ved fastgørelse af GRC-facader er det nødvendigt at have stålstøtter, og en rimeligt erfaren entreprenør skal sørge for dette i kontraktprisen. Medmindre udtrykkeligt udelukkes, betales sådanne understøttelser ikke som en variation.

Konflikt kan også opstå, når en underentreprenør kvalificerer sig for at f.eks. 'Supply & Fixing of Door er inkluderet ' men 'Supply & Fixing of Ironmongery er udelukket '. En rimelig underleverandør bør forudse, at en dør ikke kan fastgøres uden hængsler - hvilket er en del af ironmongeryen. Så selvom jernmalm er udelukket, kan underentreprenøren ikke forvente en variation for nogen af ​​de ting, der kræves for at reparere dørene.

Også under påskud af variation kan kontraktadministratoren ikke ændre arten af ​​værker. For eksempel, hvis kontrakten giver mulighed for secant bunke shoring, kan de ikke bede om membran væg shoring som det helt vil ændre arten af ​​arbejdet.

Hvis kontraktadministratoren undlader at arbejde ud fra entreprenørens anvendelsesområde, skal en sådan udeladelse være ægte: det vil sige at udeladelsen udelukkes fra kontrakten, og det kan ikke bruges til at tage arbejde væk fra entreprenøren for at give det til en anden (for eksempel se FIDIC § 51.1). Tilsvarende er kontraktadministratoren ikke beføjet til at bestille variationer for at hjælpe entreprenøren, hvis kontrakten virker, viser sig for vanskelig eller dyr for dem.

Forlængelse af tid

Mange byggekontrakter gør det muligt at forlænge byggeperioden, hvor der er forsinkelser, der ikke er entreprenørens fejl. Dette beskrives som en forlængelse af tid (EOT).

Variationer kan (men ikke nødvendigvis) udgøre relevante begivenheder, som kan fortjener en forlængelse af tid og dermed justering af afslutningsdatoen. Se forlængelse af tid for mere information.

Konklusion

Variationer er ofte kilder til konflikt, enten ved at vurdere variationen eller ved at aftale om en del af værkerne udgør en variant overhovedet og kan koste meget tid og penge i løbet af en kontrakt. Selv om nogle variationer er uundgåelige, er det klogt at minimere potentielle variationer og efterfølgende krav ved at sikre, at usikkerheder elimineres inden tildeling af kontrakten.

Dette kan gøres ved at:

  • Gennemføre grundige undersøgelser af stedet og tilstandsundersøgelser.
  • Sikre at projektkortsplanen er omfattende og understøttes af interessenter.
  • Sikre, at lovgivningsmæssige krav integreres korrekt i projektet.
  • Sikre, at risici er korrekt identificeret.
  • Sikre, at designene koordineres ordentligt inden bud.
  • Sikring af kontrakten er entydig og eksplicit.
  • At sikre entreprenørens satser er tydelige.
  • Forbereder detaljerede tegninger, mængderegninger og specifikationer, der giver mulighed for alle forhold, der med rimelighed kan forudses.

Anbefalet

Definitionen af ​​god konstruktion - tanker om fremtidens konstruktion

Morgenens udfordringer i dagens bygninger vindere

Wattle og daub